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關于《大慶市存量房交易資金監督管理辦法》的政策解讀

2020-08-25 09:25:58    來源:大慶市政府網    編輯:劉海濤

  為進一步規范存量房交易市場秩序,維護交易雙方的合法權益,保障交易資金的安全,市住房和城鄉建設局、中國人民銀行大慶市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會大慶監管分局聯合印發了《關于印發<大慶市存量房交易資金監督管理辦法>的通知》(慶住建規〔2020〕5號)(以下簡稱《辦法》)。現將有關情況說明如下:

  一、制定該辦法的必要性

  (一)基本情況。房屋交易流程復雜、涉及資金較大,容易產生一房兩賣、房屋查封、資金交割后雙方不配合過戶等風險,因此在交易時存在是“先付款還是先過戶”的問題,同時由房地產經紀機構在經紀服務過程從事交易資金代收代付業務,易產生客戶交易資金侵占、挪用等風險。為防范上述交易風險,我局通過征求意見等方式,研究制定了存量房交易資金監管辦法,在存量房交易過程中設立一個由政府職能機構作為第三方托管平臺,為交易雙方提供無償的交易資金監管服務,著力實現錢證兩清,保障交易資金安全。

  (二)制定該文件的理由。為貫徹落實《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)、《住房和城鄉建設部辦公廳關于印發〈房屋交易與產權管理工作導則〉的通知》(建辦房〔2015〕45號)、住房和城鄉建設部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)和《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)要求,建立符合本市實際的存量房交易資金監管制度,明確監管主體、監管資金范圍,監管流程、監管要件等內容,細化管理要求和責任,進一步規范監管行為,保障存量房交易資金監管工作有序開展。

  二、制定依據和過程

  (一)制定依據

  1.《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)

  2.《建設部、中國人民銀行關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)

  3.《住房和城鄉建設部辦公廳關于印發〈房屋交易與產權管理工作導則〉的通知》(建辦房〔2015〕45號)

  4.住房和城鄉建設部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)

  5.《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)

  (二)制定過程

  1.調研情況。開展存量房交易資金監管一是保障交易安全。通過接受存量房交易資金監管,可以確保賣方能及時足額拿到房款,確保房屋能順利過戶到買方名下,有效地保障存量房交易雙方的合法權益。二是流暢交易環節。通過接受存量房交易資金監管,按照既定的公平、公正、公開的模式進行房產交易,讓買賣雙方不再糾結于先過戶還是先給房款,流暢了交易環節,促進市場成交。三是規范市場秩序。通過開展存量房交易資金監管,銀行配合管理部門提供公益服務平臺,能有效減少市場交易過程中的各類糾紛,規范了市場秩序,推動我市房地產經紀機構提供安全、便捷、高效的居間服務,提升了消費者的置業信心,從而有利于促進我市房地產市場的健康、穩定、持續發展。

  2.征求意見情況。該《辦法》在制定過程中,分別向中國人民銀行大慶市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會大慶監管分局、市自然資源局、市營商局進行了意見征求,并采納了部分修改意見。

  中國人民銀行大慶市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會大慶監管分局無修改意見。

  市自然資源局反饋建議中未采納第二項中第1、2、5條,其中第二項中第1、5條建議去掉“并在完成產權移登記”和“在收到不動產轉移登記信息后1個工作日內”內容,與住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.3條“……存量房交易資金應在房屋完成轉移登記后劃轉,保證交易安全,實現符合條件應即時撥付,方便企業和群眾辦事。”規定不符;第二項中第2條去掉信息共享內容,與《不動產登記暫行條例》第四章第二十四條“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。”規定不符。

  市營商局反饋建議中未采納第1、2條,其中第1條建議在本辦法中加入房地產經紀機構傭金和商品房預售資金內容,因本辦法監管實施對象為存量房交易資金,因此該條建議不予采納;反饋意見第2條建議取消“放棄存量房交易資金監管服務確認書”,與住房和城鄉建設部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)第五項(十三)條加強交易資金監管。“……加強存量房交易資金監管,除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議……。”規定不符,因此不予采納。

  3.法制機構合法性審核情況。辦法已經我局法治科進行了審核,并出具了《合法性審核報告》。

  4.會議集體討論決定情況。我局于2020年8月10日召開了局長辦公會,會上通過了該辦法。

  5.公開發布情況。辦法于2020年8月24日印發,同日在大慶市政府網站向社會公開。

  三、需要說明的主要內容

  第一條制定依據:《房屋交易與產權管理工作導則》4.4條“各地應建立存量房交易資金監管制度,結合本地實際,制定存量房交易資金監管辦法。”

  第二條制定依據:住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.4.3條“市、縣住房和城鄉建設部門要加強商品房預售資金、存量房交易資金監管。”

  第三條制定依據:住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.3條“……存量房交易資金應在房屋完成轉移登記后劃轉,保證交易安全,實現符合條件應即時撥付,方便企業和群眾辦事。”

  第四條制定依據:按照編辦文件中有關部門職能制定。

  第五條制定依據:住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.1條“定義:交易資金監管是房屋交易網簽備案過程中,由住房和城鄉建設部門、政府授權的銀行業金融機構或具有相應資質的第三方機構對商品房預售資金、存量房交易資金等實施監管,是確保房屋交易資金安全的重要環節。”

  第六條制定依據:《不動產登記暫行條例》第四章第二十四條“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。”

  第七條制定依據:建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)第六條“規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉。……該專用存款賬戶專門用于存量房交易結算資金的存儲和支付。”

  第八條制定依據:建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)第五條“建立存量房交易結算資金管理制度。……客戶交易結算資金專用存款賬戶中的交易結算資金,獨立于房地產經紀機構和交易保證機構的固有財產及其管理的其他財產,也不屬于房地產經紀機構和交易保證機構的負債,交易結算資金的所有權屬于交易當事人。”

  第九條制定依據:中國人民銀行《關于儲蓄存款利息計算若干問題的解答》第三個問題解答:“活期儲蓄存款計息規則……按當日掛牌的活期利率計息,商業銀行在這一日將利息轉入儲戶賬戶。”

  第十條制定依據:住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.4.3條“存量房自行成交的,由當事人選擇是否進行交易資金監管。”;住房和城鄉建設部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)第五項(十三)條“加強交易資金監管。……加強存量房交易資金監管,除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議……。”

  第十一條制定依據:住房和城鄉建設部《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》(建房〔2020〕4號)中房屋網簽備案業務操作規范4.4.2條“通過房地產經紀機構成交的……除當事人提出明確要求外,存量房交易資金也應納入資金監管。”

  第十二條制定依據:結合我市房屋交易實際并借鑒《南通市存量房交易資金監管辦法》第六條“下列不動產權屬轉移情形不納入交易資金監管范圍……。”

  第十三條制定依據:《房屋交易與產權管理工作導則》4.4條“……交易資金監管一般程序……。”;建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)第六條第二款“……房產買方應將資金存入或轉入客戶交易結算資金專用存款賬戶下的子賬戶,交易完成后,通過轉賬的方式劃入房產賣方的個人銀行結算賬戶。……”

  第十四條制定依據:根據本辦法第十三條監管流程制定要件。

  第十五條制定依據:建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)第六條第二款“……當交易未達成時,通過轉賬的方式劃入房產買方的原轉入賬戶;以現金存入的,轉入房產買方的個人銀行結算賬戶。”

  第十六條制定依據:根據本辦法第十三五條解除監管流程制定要件。

  第十七條制定依據:根據編辦文件各部門職能和《中華人民共和國侵權責任法》《中華人民共和國刑法》制定。

  第十八條制定依據:根據建設部、中國人民銀行《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔2006〕321號)第九條“……對房地產經紀機構和房地產經紀人員的失信、違法、違規行為,要記入信用檔案并向社會公示。”和《中華人民共和國侵權責任法》《中華人民共和國刑法》制定。

  第十九條制定依據:根據《中華人民共和國侵權責任法》《中華人民共和國刑法》有關規定制定。

  第十條、第十一條制定依據:根據規范性文件制定慣例制定。

大慶市住房和城鄉建設局

2020年8月24日

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關鍵詞:存量房 交易 資金監管
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